3月5日上午，第十四屆全國人民代表大會第三次會議召開，國務院總理李強向大會作政府工作報告（以下簡稱“報告”）。清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心梳理了報告中房地產相關部署，從政策實施、預期引導、存量盤活、房地產新模式四個維度帶來獨家解讀。

政策實施：精準發(fā)力與高效貫通

報告原文

“把握政策取向，講求時機力度”，“打好政策‘組合拳’”。

“出臺實施政策要能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時間，看準了就一次性給足，提高政策實效。加強上下聯動、橫向協作，促進政策從‘最初一公里’到‘最后一公里’銜接暢通?！?/span>

中心解讀

2025年政策框架以“把握政策取向，講求時機力度”和“從‘最初一公里’到‘最后一公里’銜接暢通”為核心，構建了系統性政策實施路徑。在時機與力度上，政策強調“能早則早、寧早勿晚”；在政策貫通上，通過中央頂層設計與地方實施相結合，以及部門間的橫向協同，確保政策從制定到執(zhí)行的全鏈條高效銜接：

（1）政策講求時機與力度。報告強調政策實施的關鍵在于把握窗口期與力度精準性。從時間上，“出臺實施政策要能早則早、寧早勿晚”，核心邏輯在于與不確定性搶時間，避免從行業(yè)風險擴散至系統性風險。從力度上，政策制定應按照“看準了就一次性給足”的原則，把握最佳時間窗口對癥下藥，避免零散政策帶來的市場反應被時間沖淡。國際經驗表明，美國2008年金融危機后快速推出超常規(guī)的救市政策，迅速穩(wěn)定市場；而日本90年代房地產泡沫破裂后政策緩慢滯后、力度不足，導致長時間的下行周期。

（2）促進政策從“最初一公里”到“最后一公里”銜接暢通。政策效能取決于頂層設計與基層落地的無縫銜接。從縱向看，加強政策從中央頂層設計到地方具體實施之間的銜接機制，避免政策停留在口號層面，無法實際落地。從橫向看，當前市場逆周期調整政策必須加強監(jiān)管部門之間、監(jiān)管部門與市場的協同，增強政策合力，保證逆周期政策調整的體系性效果。

預期引導：市場修復關鍵在于預期

報告原文

“實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，推動科技創(chuàng)新和產業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩(wěn)定預期、激發(fā)活力，推動經濟持續(xù)回升向好。”

“注重傾聽市場聲音，協同推進政策實施和預期引導，塑造積極的社會預期。”

中心解讀

相較于往年，此次報告突出強調了“塑造積極的社會預期”的重要性，說明政府的宏觀調控思路從對基本面的修復逐步深化到更先行的預期指標。引導預期的關鍵在于“傾聽市場聲音”并施以精準的政策，也就是說，市場預期的持續(xù)改善依賴于利好政策與積極市場信號的延續(xù)。2024年數次政策落地，在短期內對居民預期產生了積極引導使其不再觀望，這才使得房地產市場止跌回穩(wěn)初見成效。未來，政策目標要更精準，注重短期和長期的預期修復。短期而言，關鍵在于資產價格預期的修復。如果資產價格預期持續(xù)下降，即使是已經存在的需求也可能被壓抑，導致需求端收縮、市場活力受限。長期而言，需要對宏觀經濟、行業(yè)發(fā)展的預期進行修復：

（1）關于宏觀經濟預期，對就業(yè)和收入的預期修復是關鍵。宏觀經濟的穩(wěn)定能帶來收入和就業(yè)的增長預期，能夠擴大國內需求、促進消費和投資，有效降低居民的觀望情緒、減少對償債壓力的擔憂，增強居民的購房能力與意愿。因此，報告罕見提出要同時實施“更加積極的財政政策”和“適度寬松的貨幣政策”，多渠道改善居民就業(yè)和收入預期。

（2）關于行業(yè)發(fā)展預期，引導市場對房地產高質量發(fā)展的信心至關重要。實現房地產高質量發(fā)展一方面應加力紓困，通過融資協調機制、保交房、并購重組及進一步措施紓解房地產風險，改善市場對行業(yè)基本面的預期；另一方面，應加快商品房銷售及土地、金融、財稅等房地產基礎性制度改革，構建適用于新模式的完整制度體系，這將為增強市場信心、推動市場主體積極轉型奠定堅實基礎。

存量盤活：提升靈活度，加大資金支持

報告原文

“優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。”

“擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等?！?/span>

中心解讀

繼2024年926新政提出“對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量”，中央首次將“合理控制新增房地產用地供應”寫入政府工作報告，這預示了房地產行業(yè)進一步從增量邁入存量時代。中心認為2025年盤活存量用地和資產將鋪開新思路：

（1）提升存量盤活工作的靈活性。土地盤活層面，報告提出“優(yōu)化利用方式”“盤活存量用地”，這意味著在國土空間規(guī)劃“一張圖”背景下，按需規(guī)劃存量土地、調整土地用途或將成為節(jié)約集約用地的一大方式。資產盤活層面，2024年的收儲工作主要聚焦于收購存量商品住房并轉化為保障性住房，而此次報告提及放寬收購用途，說明未來收儲工作可根據地方需要，轉變商品房用途為保障性住房或文旅、康養(yǎng)等設施；而報告首次提及“盤活商辦用房”，說明庫存積壓嚴重的商辦用房的政策優(yōu)化將逐漸成為重點工作。定價機制層面，各地可綜合市場環(huán)境、資產屬性、企業(yè)及政府資金等多方因素，一項目一議靈活定價，有利于收儲工作進一步落地。收購主體層面，以往的參與者主要是人才安居集團等國企，在資產類型、定價機制放開后，或將吸引更多房地產民企、實體企業(yè)等進入市場，加速存量消化與市場激活。

（2）增強資金支持力度。本次報告重點強化了保障性住房再貸款和地方政府專項債券等資金對收儲工作的支持。再貸款方面，報告明確要“拓寬使用范圍”，說明支持的資產不再局限于保障性住房，而是只要屬于收儲工作范疇，不同業(yè)態(tài)的資產均可獲得再貸款支持。專項債方面，2025年的專項債總額同比增加13%，重點使用領域包含“土地收儲和收購存量商品房”，將進一步充實收儲工作的資金池、降低資金成本，有助于緩解參與主體的資金壓力，提升收儲工作的落實效率。

房地產新模式：品質升級與城市更新

報告原文

“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’?！?/span>

“城施策調減限制性措施,加力實施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力?！薄鞍l(fā)展現代化都市圈，提升超大特大城市現代化治理水平，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展。持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造?！薄鞍l(fā)展數字化、智能化基礎設施,完善無障礙適老化配套設施,提升社區(qū)綜合服務功能,打造宜居、韌性、智慧城市。”

中心解讀

此次報告提出有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。構建房地產發(fā)展新模式為存量時代的新型城鎮(zhèn)化提供了機遇和方向。一方面，通過建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動住房品質與綜合服務全面提升；另一方面，以城中村改造與老舊小區(qū)改造為抓手，優(yōu)化城市空間結構，提升超大特大城市現代化治理水平，統籌大中小城市和小城鎮(zhèn)的協調發(fā)展。

（1）建設“好房子”引領高品質居住需求。當前住房市場面臨的主要問題是居民對高品質住房的需求日益增長，而現有住房供給在硬件設施和綜合服務方面仍有不足。此次報告首次提出建設“好房子”，中心認為“好房子”不僅要注重硬件提升，更強調綜合配套軟件服務的完善。報告特別提到“大力發(fā)展銀發(fā)經濟”“推進社區(qū)支持的居家養(yǎng)老”等內容，也印證了這一趨勢。未來，隨著養(yǎng)老社區(qū)、托育服務等綜合配套設施的完善，房地產行業(yè)將向“開發(fā)+運營+服務”模式轉型，推動住房品質與居民生活質量的全面提升。

（2）城中村與城鎮(zhèn)老舊改造同步推進。報告提出，提升超大特大城市現代化治理水平，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展，其中城中村改造與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重要抓手。城中村改造當前面臨拆除新建、整治提升、拆整結合三類模式的選擇難題，核心堵點在于資金平衡難、拆遷安置復雜及土地權屬等歷史遺留問題。城中村改造將更強調政府主導與市場參與結合，既要有政府主體的積極參與，也要實現社會資本的良性循環(huán)，期待在金融體系實現制度創(chuàng)新。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造則聚焦基礎設施老化、社區(qū)功能缺失等痛點，政策要求統籌推進地下管廊、適老化設施、智慧化管理等建設，完善防洪排澇、燃氣給排水等“里子工程”，推動老舊小區(qū)激活存量資產價值。通過城中村改造與老舊小區(qū)改造的雙輪驅動，城市更新將成為推動都市圈協調發(fā)展、提升城市治理水平的重要引擎。